前些年，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍只限于在一個城市開發(fā)樓盤，缺乏將樓盤名稱作為商標去注冊的意識。但近年來隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)不再局限于一地，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是在全國各地進行連鎖式的開發(fā)，并出現(xiàn)樓盤名稱重復使用的現(xiàn)象，由此，一些開發(fā)商開始關(guān)心自身企業(yè)品牌的建設，開始對樓盤名稱進行商標注冊，引發(fā)了對樓盤名稱進行商標保護的問題。
商標法保護的困境
要使樓盤名稱獲得商標法保護，前提是將樓盤名稱注冊為商標，但根據(jù)第九版《商標注冊用商品和服務國際分類尼斯協(xié)定》和國家工商行政管理總局商標局（以下簡稱商標局）制定的《類似商品和服務區(qū)分表》規(guī)定，樓盤名稱并無完全對應的注冊類別。
根據(jù)《類似商品和服務區(qū)分表》的規(guī)定，與樓盤名稱相關(guān)的注冊類別包括第十九類“非金屬建筑物”、第三十六類“不動產(chǎn)事務”和第三十七類“房屋建筑”三大類別?！渡虡司株P(guān)于“商品房”如何確定類別問題的復函》認為，按照世界知識產(chǎn)權(quán)組織提供的《商標注冊用商品和服務國際分類》的分類原則，第十九類的“非金屬建筑物”是指簡易的或是可移動的建筑物，不包括“商品房”。在“商品房”建筑、銷售等環(huán)節(jié)中，建造永久性建筑的服務屬于第三十七類，以“商品房建造”申報；出售“商品房”的服務屬于第三十六類，以“商品房銷售服務”申報。
因此，根據(jù)前述規(guī)定和實際情況，樓盤名稱似乎應該以服務商標第三十六類“商品房銷售”申報，但按照服務商標申報，依然難以保護樓盤名稱。例如，在2004年某建筑開發(fā)企業(yè)訴某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商標侵權(quán)案中，雖然某建筑開發(fā)企業(yè)自1999年以來，在深圳、武漢、南昌、沈陽、上海、廣州等城市開發(fā)以“四季花城”為名稱的系列樓盤，且于2002年在第三十六類服務上取得了“四季花城及圖”注冊商標專用權(quán)，但一審和二審法院均認為，樓盤和第三十六類服務不構(gòu)成“商品與服務的類似”，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在樓盤名稱中使用“四季花城”的行為并不構(gòu)成侵權(quán)。此外，深圳某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的樓盤名稱“東?；▓@”雖已獲準在第三十六類和第三十七類上核準注冊，但在深圳某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以佛山某房地產(chǎn)有限公司使用相同樓盤名稱侵犯其商標專用權(quán)為由提起訴訟時，無論一審還是二審，深圳某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司均敗訴，敗訴理由幾乎與“四季花城”案相同。
由此可見，雖然可以將樓盤名稱注冊為商標，但是由于按照現(xiàn)行規(guī)定，樓盤名稱只能注冊為服務商標，導致即使將樓盤名稱注冊為商標，也同樣不能達到保護樓盤名稱專有權(quán)的目的。
樓盤名稱保護的對策
因此，要解決樓盤名稱的注冊類別問題，首先有必要分析樓盤是否屬于商品。對此，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤應當是商品，否則，“商品房”不是商品將明顯不符常規(guī)生活邏輯。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常不會自行建設房屋，而是會將樓盤交由專業(yè)的建筑公司建設，但最終所建好的樓盤依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品。如果發(fā)生商品房質(zhì)量問題，向購房人承擔責任的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這就意味著，商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為不僅僅是銷售及提供一種市場服務，更為重要的是向公眾提供商品。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以樓盤名稱進行商標注冊時就應當按照商品商標進行注冊。但現(xiàn)狀是，尼斯分類表中并沒有適合樓盤名稱注冊的類別。筆者建議，徹底解決樓盤名稱商標保護的困境，必須修訂《商標注冊用商品和服務國際分類尼斯協(xié)定》和《類似商品和服務區(qū)分表》。當然，要做出這種修訂并非一蹴而就的事情，在現(xiàn)行規(guī)定尚未被修訂的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對樓盤名稱采取商標法保護策略時，可從以下幾個方面著手。
第一，盡量將樓盤名稱注冊為商標。盡管按照現(xiàn)行分類表，難以確定樓盤名稱具體類別，但商標局也傾向于在將樓盤名稱注冊為服務商標時，應該得到類似于商品商標的保護。例如，商標局頒布的《關(guān)于保護服務商標若干問題的意見》第四條即規(guī)定：“服務行為與提供該服務所使用的商品之間存在特定聯(lián)系，該服務與為提供該服務所使用的商品視為類似。”此外，有些人民法院在審理樓盤名稱商標糾紛案時，也支持原告享有的關(guān)于樓盤名稱的商標專用權(quán)。例如，在某置業(yè)發(fā)展有限公司訴深圳某房地產(chǎn)有限公司商標侵權(quán)案中，一審法院即支持了原告的請求。因此，將樓盤名稱注冊為商標目前依然是相對較為穩(wěn)妥的保護方式。
第二，采取正確的方式注冊樓盤名稱。主要包括兩個方面：一方面是在注冊時應當選擇合適的文字，避免在樓盤名稱中出現(xiàn)地名，淡化商標的顯著性；另一方面，應當將樓盤名稱注冊為合適的類別，如前文述及，與樓盤名稱注冊最為相近的類別為第三十六類和第三十七類，盡管其中第三十六類是樓盤名稱注冊商標時最為近似的類別，但考慮到理解有差異，最好同時在第三十六類和第三十七類申請商標注冊，以便擴大保護范圍。此外，在選擇樓盤名稱時還可以采取企業(yè)名稱與其他文字結(jié)合的方式，這樣一旦發(fā)生侵權(quán)，還可以通過企業(yè)名稱權(quán)進行保護。
第三，充分運用商標制度保護樓盤名稱。一是通過在先使用權(quán)保護樓盤名稱，即如果發(fā)現(xiàn)他人正在將自己的樓盤名稱注冊為商標，應當在該商標公告期內(nèi)盡早提出異議；二是通過將樓盤名稱注冊為馳名商標的方式保護樓盤名稱，因為馳名商標可以獲得擴大化保護，其通過跨類保護后，可有效避免商品房類別指代不明所引發(fā)的爭議。
其他保護模式的比較
根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，對于樓盤名稱的保護除了通過注冊商標的方式外，學界關(guān)于樓盤名稱的保護還有以下幾種觀點。
第一種觀點認為，可以通過著作權(quán)法保護樓盤名稱。該觀點認為，著作權(quán)法所保護的對象是作品，其中第三條和第五條采取列舉的方式規(guī)定了可以受其保護的作品，并未明確排除樓盤名稱不受著作權(quán)法保護。因此，具有獨創(chuàng)性的樓盤名稱也應受到著作權(quán)法保護。
第二種觀點認為，可以通過地名管理制度保護樓盤名稱。樓盤名稱是地名的一種，而《地名管理條例》第五條確立了地名不同名原則。《民政部關(guān)于加強城鎮(zhèn)建筑物名稱管理的通知》進一步規(guī)定：“同一城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑物名稱不應重名，并避免同音。”同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行樓盤開發(fā)時，必須先取得樓盤名稱的核準。由此可見，在同一個城市，根據(jù)有關(guān)地名管理的規(guī)定，就可以防止樓盤名稱被他人再次用于樓盤開發(fā)。
第三種觀點認為，可以通過反不正當競爭法保護樓盤名稱。根據(jù)反不正當競爭法第五條第二項規(guī)定，擅自使用知名商品特有的名稱或者使用與知名商品近似的名稱，造成和他人的知名商品相混淆，使購買者誤認為是該知名商品的，屬于不正當競爭行為。樓盤名稱是商品房這一商品的名稱，因此其他經(jīng)營者不得擅自使用。同時，反不正當競爭法第二條第一款規(guī)定：“經(jīng)營者在市場交易中，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，遵守公認的商業(yè)道德”。結(jié)合上述規(guī)定，可以將濫用他人樓盤名稱的行為認定為不正當競爭行為，從而予以制止。
上述觀點均有一定的道理，特別是在樓盤名稱并非注冊商標時，采取上述方式保護是較為可取的方式。但筆者認為，上述方式都有其局限性，即使綜合運用上述保護方式也不足以保護樓盤名稱，其原因在于樓盤名稱通常僅由文字組成，且較為簡略，其獨創(chuàng)性難以體現(xiàn)，也就難以納入著作權(quán)法保護的范疇。如果對樓盤名稱采取特殊的書寫方式如書法，樓盤名稱即自然可以視為書法作品而得到著作權(quán)法的保護，但此時所保護的并不是樓盤名稱，而是樓盤名稱的書寫方式。其他主體如果要使用相同的樓盤名稱，僅需變更字體書寫方式即可規(guī)避侵權(quán)。而通過地名管理法規(guī)只能保護防止樓盤名稱在同城不被重復使用，并不能有效防止異地使用樓盤名稱的情況。至于通過反不正當競爭法保護樓盤，前提則必須為“知名”商品，這就會導致在實踐中發(fā)生法律適用上的分歧，難以為樓盤名稱保護提供確定的預期。

（作者于定明系云南財經(jīng)大學法學院副教授）